EPBD: rynek wdraża dyrektywę szybciej niż ustawodawca

Regulacja działa, zanim stanie się prawem

Ze znowelizowaną dyrektywą EPBD (recast 2024/1275) mamy do czynienia z ciekawym zjawiskiem: jej wpływ na decyzje biznesowe wyprzedza tempo prac legislacyjnych. Nawet tam, gdzie krajowe przepisy dopiero powstają, a ich ostateczny kształt pozostaje otwarty, dyrektywa już kształtuje sposób, w jaki inwestorzy, banki i najemcy patrzą na nieruchomości.

W rozmowach z zarządcami obiektów, dyrektorami technicznymi i osobami odpowiedzialnymi za zakupy energii wracają wciąż te same pytania. Czy budynek po niedawnym remoncie spełni definicję ZEB? Co stanie się ze starym kotłem olejowym w perspektywie najbliższych lat? Czy przy planowanej modernizacji oświetlenia warto dokładać moduły, których wymaga dyrektywa — czy lepiej poczekać na krajowy przepis? Dopóki ostateczna treść regulacji nie jest znana, uczciwa odpowiedź brzmi: nie ma jeszcze twardego punktu odniesienia.

Brak finalnego przepisu nie oznacza braku skutków

I tu zaczyna się najciekawsze. Część instytucji zaczyna traktować wymogi EPBD jako stan faktyczny, zanim zostaną one w pełni przeniesione do krajowego prawa.

Banki w analizach kredytowych pytają o ścieżkę dojścia do standardu zero-emisyjnego. Instytucje dystrybuujące środki unijne wpisują wymagania zgodne z dyrektywą do kryteriów oceny wniosków. Sieci handlowe w briefach na nowe lokalizacje wskazują parametry przeniesione wprost z artykułów dyrektywy. Duzi najemcy pytają wynajmujących o świadectwa i standardy, które dopiero mają zostać sformalizowane.

Powstaje paradoks: przepis nie jest jeszcze domknięty, a rynek już ponosi koszt jego wdrożenia. Inwestor, który rozmawia dziś z bankiem, nie negocjuje na bazie obowiązującego prawa, tylko na bazie tego, co bank zakłada, że prawo powie za pół roku albo za rok. Płaci się za to w marży kredytu, w warunkach najmu, w wycenach nieruchomości.

Dwie postawy — i żadnej nie da się przyjąć w ciemno

W projektach widzimy dwie postawy. Część firm wstrzymuje decyzje, licząc, że ustawodawca uwzględni uwagi rynku i złagodzi wybrane wymagania. Część przyjmuje cichą hipotezę, że łatwiej dostosować się dziś do treści dyrektywy niż za kilka kwartałów do tego, co z niej zostanie po krajowym procesie legislacyjnym.

Obie postawy mają swoje argumenty i żadnej z nich nie da się sensownie przyjąć bez analizy konkretnego obiektu, profilu zużycia oraz horyzontu inwestycyjnego.

Brak decyzji to też decyzja

Czekanie na ostateczny kształt przepisu nie jest stanem neutralnym. To również decyzja — tyle że podejmowana za Państwa, przez kogoś innego: bank, najemcę, fundusz. Nie znamy jeszcze wszystkich szczegółów, ale kierunek, w którym zmierza EPBD, jest wyraźny i trudno oczekiwać, by uległ odwróceniu.

Dobra wiadomość jest taka, że do dużej części tych zmian można przygotować się już dziś — nie znając ostatecznej litery przepisu. Warunkiem jest świadome spojrzenie na własny portfel obiektów przez pryzmat kierunku, w którym dyrektywa niewątpliwie zmierza, zamiast czekania na sam moment jej formalnego wejścia w życie.